Законодателям
Реконструкция пятиэтажного жилого фонда первого этапа индустриального домостоения
Инструкция для жителей
на сайте Ассоциации
Реконструкция пятиэтажного жилого
дома в Москве. Химкинский б-р д.4
Фрагмент репортажа РБК ТВ "Пятиэтажная Россия"
Репортаж РБК ТВ
Репортаж ОТР
Репортаж Москва 24
Почему Реконструкция
Интервью ОТР
Интервью
ГРАФИК.life
Все права защищены! Данное архитектурно-конструктивное решение зарегистрировано в Государственном реестре полезных моделей Российской Федерации (свидетельство №24225 от 22.02.2002 г.). А так же Пунктом 1 статьи 7 Закона РФ "Об авторском праве и смежных правах".
Выступление в Общественной Палате РФ "Комплексная реконструкция пятиэтажного жилого фонда"
Кротов А.В. (автор проекта):
Использование реконструкции пятиэтажных жилых домов в сочетании со строительством новых точечных жилых домов при комплексной реконструкции кварталов создают возможность оптимального использования территорий в крупных городах, при этом выход жилого фонда увеличивается более чем в два раза.
В качестве примера можно привести предложение по реконструкции одного из участков микрорайона «Северное Тушино» в Москве, на котором расположены три пятиэтажки серии 1- 515/МИ общей площадью квартир 4 460 кв.м x 3 = 13 380 кв.м.
На указанном участке по адресу: Химкинский бульвар, д. 4 – 6 – 8 возможно осуществить реконструкцию двух пятиэтажек и получить в результате 19 272 кв.м общей площади квартир. Среднюю пятиэтажку предложено снести, построить на ее месте новый односекционный 22-этажный жилой дом с общей площадью квартир 11 000 кв.м и трехуровневый полуподземный гараж на 250 м/м. При этом эксплуатируемая кровля гаража используется для размещения игровых площадок.
В результате реализации такого предложения достигается увеличение дворового пространства, увеличение площади квартир до 30 272 кв.м, т.е. в 2,3 раза, получение качественно нового жилья, отвечающего современным требованиям.
На рис. показана перспектива жилой группы после реконструкции. Такая выразительная архитектурная композиция становится украшением микрорайона.
Результаты эксперимента по реконструкции пятиэтажки были высоко оценены Московским правительством. Однако, увеличение плотности застройки в 2,3 раза для Москвы оказалось недостаточно, а высотность в 9 эт. не актуальна.
Отдельно следует отметить экономический эффект от такой реконструкции:
1. Старый жилой фонд не разрушается. Отсутствуют затраты на утилизацию мусора от сноса здания. Существующая жилая среда сохраняется.
2. В реконструируемом доме ( 9 эт., 9 640 кв.м. ) уже существует 50 % строительных конструкций в виде наружных стен, перекрытий, лестниц и фундаментов. Экономия составляет до 30% от стоимости строительства.
3. Не требуются новые земли под застройку, строительство осуществляется на уже застроенных территориях.
Реконструкция группы жилых домов в районе "Западная поляна" в Пензе
В настоящее время разрабатывается проект комплексной реконструкции микрорайона «Западная Поляна» в Пензе. На рис. показаны объемно-планировочные возможности такой реконструкции с включением в композицию высотных жилых секций в промежутках между реконструируемыми жилыми домами.
Площадь микрорайона 3,3 Га (174 м х 190 м).
- жилой фонд (до реконструкции) 25 660 кв.м.
- жилой фонд (после реконструкции) 77 000 кв.м
- в т. ч. (реконстр. дома) 46 000 кв.м
(новостройки) 31 000 кв.м
Комплексная реконструкция пятиэтажной жилой застройки в Череповце
По заданию администрации Череповца разработана концепция комплексной реконструкции квартала с пятиэтажной жилой застройкой первого этапа индустриального домостроения. Жилой квартал расположен между просп. Строителей и ул. Парковая, ул. Ломоносова и ул. Мамлеева. Общая площадь существующего жилого фонда 160 тыс. кв.м. Комплексная реконструкция осуществляется после отселения жильцов в стартовые жилые дома, специально для этого построенные в одном из районов Череповца. Реконструкция проводится в два этапа.
В результате реконструкции:
- общая площадь жилого фонда - 320 тыс. кв.м.;
- общая площадь в стартовых жилых домах для переселенцев - 210 тыс. кв.м.
В процессе реконструкции в дворовых пространствах размещаются подземные гаражи-стоянки. В первых и вторых этажах реконструированных жилых домов размещаются нежилые помещения. Проектом предусмотрена реконструкция детских садов и школ с целью увеличения количества мест. Благодаря современным технологиям и применению новых строительных материалов стоимость реконструкции на 30% ниже нового строительства. Жилые дома после реконструкции повышенного класса энергетической эффективности с поквартирным учетом расхода воды, тепла и электроэнергии.
Комплексная реконструкция пятиэтажной жилой застройки в Кашире
Комплексная реконструкция пятиэтажной жилой застройки в Солнечногорске
Реконструкция трехэтажного жилого дома в Москве
на ул. Фабрициуса
Реконструкция пятиэтажного жилого дома в Москве
на Щелковском шоссе
Реконструкция двухэтажного жилого дома в Москве
на ул. Амундсена
Реконструкция трехэтажного жилого дома в Москве
на Парусном проезде
Реконструкция двухэтажного жилого дома в Москве
на ул. Верхоянская
Реконструкция пятиэтажного жилого дома в Москве
на ул. Маршала Рыбалко
Реконструкция пятиэтажного жилого дома в Москве
на ул. Аэродромная
Реконструкция пятиэтажных жилых домов
с устройством мансарды и лифта
Предложение по реконструкции микрорайона в Калуге
--- Синим цветом показаны существующие знания
--- Оренжевым цветом показаны надстройки (реконструкция) и новое строительство
--- Желтым цветом отмечены здания, подлежащие сносу
Выступление в общественной палате РФ по теме:
"Жилье нового поколения для российской семьи"
Кротов А.В.:
На первом этапе индустриального домостроения в 60-е годы XX столетия в течение 10 лет было построено 250 млн. кв. м жилья (что составляет сейчас 7% всего национального жилого фонда, и где проживают 14% всего населения РФ) в пятиэтажном исполнении с конструктивными элементами I категории капитальности, т. е. со сроком службы 100-125 лет при грамотной его эксплуатации и своевременном проведении капремонта. Капремонт в соответствии с регламентированной периодичностью следовало проводить в 90-е годы (через 25 лет после сдачи в эксплуатацию). Не смогли, т.к. не было ни финансирования, ни технических средств для его реализации. Следующий капремонт следует проводить уже в наши дни, а это уже не целесообразно, т. к. объемно-планировочные решения такого жилья и жилой среды в целом современного человека удовлетворить не могут. В связи с тем, что на индустриальное домостроение тогда затрачивалось более 85% всех материально-финансовых ресурсов, возникла недостаточность финансирования капремонта и реконструкции. Это привело к накапливанию т.н. «недоремонта», а со временем превратилось во всевозрастающий аварийный жилой фонд. Поскольку за 50 лет капремонт пятиэтажного жилого фонда дважды не проводился, сейчас происходит его активное старение, что в дальнейшем приведет его в ветхое состояние.
На сегодня есть два подхода к реновации пятиэтажного жилого фонда I этапа индустриального домостроения:
-
все снести и на месте старых пятиэтажек построить новые типовые многоэтажные жилые дома;
-
реконструировать пятиэтажную застройку.
В настоящее время довольно много сторонников сноса пятиэтажек «несносимых» серий и строительства на их месте новых типовых многоэтажных жилых домов, и эта точка зрения отражает коммерческие интересы крупных монополий типового индустриального домостроения. На практике такой подход грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности (опять «Третья улица строителей» во множестве и повсюду) с присущими индустриальному домостроению недостатками (отсутствием гаражей и индивидуального образа).
Другой путь − реконструкция существующего пятиэтажного жилого фонда, что предполагает индивидуальный проектный подход к каждой площадке, что позволит на выходе получить не только индивидуальный образ каждого жилого комплекса, причем без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда.
Основные принципы реконструкции:
-
Создание на застроенных территориях из отдельных реконструированных жилых домов жилых комплексов с полным набором нежилых помещений для бытового обслуживания населения, подземного пространства для хранения автотранспорта и помещениями коммерческой составляющей.
-
Сохранение и развитие в основном реконструированных существующих пятиэтажек при необходимых объемно-планировочных изменениях, энергоэффективности и современной инженерной оснащенности.
Реконструкция существующего жилого фонда может проводиться двумя способами:
-
С отселением жителей в стартовые жилые дома или, – в специально для этого созданный маневренный жилой фонд;
-
Без отселения жителей.
Примером такой реконструкции с отселением жителей может служить жилой дом по адресу: Москва, Химкинский бульвар, д. 4, где в результате этажность увеличилась до 9 эт., а общая площадь объекта выросла в 2,2 раза. После перепланировки старые, морально устаревшие квартиры стали удовлетворять современным потребностям. Были заменены инженерные разводки с учетом современных требований энергосбережения и энергоучета, утеплены наружные стены, заменены окна на пластиковые с двухкамерными стеклопакетами. В каждой секции появился грузопассажирский лифт, мусоропровод, вестибюль, с оборудованным местом для консьержки. Был смонтирован вентилируемый фасад по индивидуальному проекту. Внешне дом стал более привлекательным. Он выгодно выделяется из типовой окружающей застройки, унылой и однообразной. Нагрузку от вновь возводимой части здания воспринимает рамный железобетонный монолитный каркас, сооружаемый по контуру существующего здания с опиранием на монолитный ростверк по буронабивным сваям. Стоимость реконструкции в 2003 г. − 13600 руб./м2 общей площади жилого дома, что на 30 % меньше нового строительства, т.к. часть дома уже существует. Продолжительность реконструкции 9 месяцев.
Примером реконструкции без отселения жителей может служить, к сожалению неудачным, реконструкция четырехэтажного двухсекционного 16-квартирного жилого дома по адресу: Москва, ул. Мишина, д.32. Конструктивная схема которого аналогична предыдущему примеру. Однако, перепланировка в старой части невозможна (при проживающих в них жителях). Лифт останавливается между этажами, исключая возможность безбарьерной среды для маломобильных групп населения, невозможность устройства вестибюля, вход в дом, как и раньше под лестницей. Скорость реконструкции в разы дольше, чем в предыдущем примере (3 года). Себестоимость реконструкции тоже в несколько раз выше. Здесь должна применяться иная технология и иной организационный подход. Формирование независимого силового каркаса на автономных фундаментах, с отступом в 2 – 3 метра вокруг здания, с устройством монолитной плиты над существующим домом ликвидирует все эти проблемы. Последующее переселение жителей в квартиры на новь надстроенных этажах позволит осуществить перепланировку старых квартир.
В предстоящей масштабной реконструкции существующего жилищного фонда предлагаемый пример реконструкции, без отселения жителей, может занять достойное место. В каждом конкретном случае способ проведения реконструкции будет индивидуальным, с использованием уже накопленного опыта.
Жилые объекты нужно не только строить (со временем они обязательно стареют). Их регулярно следует ремонтировать, модернизировать и реконструировать, и делать это надо поэтапно, разумно используя резервы городской территории (только для реконструкции, а не для варварской точечной застройки в коммерческих интересах). Финансирование при этом может быть от реализации прироста жилого фонда. Только освоив реконструкцию 5-эт жилых домов, наработав опыт, подведя законодательную базу, можно будет переходить к реконструкции более сложных 9-12-14 эт панельных жилых домов .
Городская реконструкция должна быть под постоянным вниманием администрации городов, а условия для вхождения в проект реконструкции должны для застройщиков принципиально отличаться (как наиболее сложные) от вхождения в проект на новое строительство.